Tỷ phú vẫn ở nhà thuê

Phần lớn tiền mua nhà do Kim vay ngân hàng, dù rằng anh thừa khả năng thanh toán một lần. Anh trả lời rằng anh làm như thế vì muốn tận dụng triệt để các ưu đãi về thuế đối với người ở nhà thuê.

Anh đưa ra lời khuyên cho những người trẻ tuổi là: "Sau 35 tuổi hãy tính đến chuyện mua nhà".

Lớp trẻ tuổi 20 tin vào bầu nhiệt huyết và bộ não của mình. Họ luôn nuôi dưỡng ước mơ trở thành triệu phú cổ phiếu như Warren Buffett. Sang tuổi 30, sau khi đã có ít tiền thì họ muốn đầu tư vào bất động sản và mơ ước trở thành Donald Trump. Dù có ít hay nhiều tiền, mọi người đều cố gắng để được giàu có hơn chính họ trước đó.

Nhưng chúng ta cần chú ý rằng, trước khi đầu tư, các triệu phú trẻ luôn tạo một chỗ dựa, đó chính là “nhà”. Vì có “an cư mới lập nghiệp”, và nhà là tài sản có thể phục hồi kinh tế khi bản thân gặp khó khăn. Tất nhiên trong trường hợp dùng nhà ở để thế chấp, các cơ quan tín dụng thường định giá nhà rất thấp so với thực tế.

Phần lớn những người chưa có nhà thường lập luận: “Với số tiền đem mua nhà, nếu đưa vào kinh doanh họ sẽ tạo ra nhiều tiền hơn, và sau cùng họ mới chọn giải pháp mua nhà”. Thoạt nghe qua chúng ta sẽ thấy những điều họ nói rất có lý, bởi nếu có nhà thì người chủ nhà phải đóng thuế trước bạ, thuế bất động sản hàng năm; tiền bảo hiểm… cũng tăng theo. Tuy nhiên triệu phú trẻ Kim Moon Kyeon lại có suy nghĩ khác hẳn:

“Khi bạn quyết tâm kiếm tiền bằng đầu tư thì điều quan trọng nhất là ổn định chỗ ở. Có như thế, tâm trạng của bạn mới được thoải mái, đầu óc của bạn cũng sẽ sáng suốt hơn trong những quyết định đầu tư quan trọng. Chưa mua được nhà mà lao vào đầu tư thì vị trí gia đình trong tâm trí bạn rất bất ổn vì chưa biết kết quả đầu tư sẽ ra sao. Theo tôi, nhất thiết phải an cư mới lạc nghiệp”.

Trong khi đó tác giả cuốn sách "cha giàu, cha nghèo" - Robert Kyosaky lại cho rằng: “Người giàu thì mua thêm tài sản, còn người nghèo chỉ biết tiêu tiền. Giới trung lưu thì mua nợ và cho đó là tài sản. Đối với họ, nhà không phải là tài sản mà là một khoản nợ”.

Tuy nhiên, ý kiến này hoàn toàn không đúng với tình hình thực tế ở Hàn Quốc. Từ ngày thoát khỏi ách thống trị của người Nhật, tốc độ tăng giá nhà ở Hàn Quốc bao giờ cũng cao hơn tốc độ tăng giá của hàng hóa và tiền lương. Tỷ suất lợi nhuận hàng năm của hoạt động kinh doanh bất động sản (12,2%) luôn cao hơn tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư cổ phiếu (8,0%). Đối với người Hàn Quốc, ngôi nhà mang lại cảm giác an toàn và đóng vai trò trụ cột về tài chính. Nhà là chỗ dựa, là “thời gian” giúp bạn phục hồi sức lực.

Nếu lời khuyên: "Trước 35 tuổi hãy mua nhà bằng tên người khác" là đúng thì các triệu phú Hàn Quốc đã làm thế nào khi hầu hết đều có nhà cửa khi tuổi đời còn rất trẻ? Họ có chiến lược gì đặc biệt trong việc mua nhà?

Kim Joong Kon kết hôn ở tuổi 20 và mười năm sau đó, anh vẫn thuê nhà ở. Mãi sau 35 tuổi anh mới mua một căn nhà và chấm dứt cuộc sống ở nhà thuê. Lý do rất đơn giản: các cặp vợ chồng trên 35 tuổi chưa có nhà ở bảo đảm sẽ có cơ hội ưu tiên mua căn hộ mới trong vùng quá nhiệt đầu cơ ở Seoul. Đây chính là một trong những phương cách đầu tư hiệu quả nhất và thường được các triệu phú trẻ tận dụng triệt để.

Theo đó, cho dù có đủ tiền mua nhà, họ vẫn vay nợ ngân hàng nhằm tránh sự điều tra của cơ quan thuế về nguồn gốc thu nhập. Cục thuế sẽ căn cứ vào nghề nghiệp, tuổi tác, thu nhập, tình hình tài chính... của người mua nhà để công nhận việc mua nhà. Trường hợp không được cục thuế công nhận, hay không giải trình được nguồn gốc tài sản thì người mua nhà phải đóng thêm thuế gọi là thuế điều tiết bổ sung.

Tuy nhiên, cần cân nhắc kỹ việc vay tiền ngân hàng vì mục đích đối phó với cơ quan thuế, nhất là số tiền vay và ngày tháng vay phải khớp với ngày tháng hợp đồng, các kỳ thanh toán và số tiền mua nhà.

Một thủ thuật nữa mà các triệu phú trẻ Hàn Quốc sử dụng là “mua nhà hôm nay cho ngày mai”. Chẳng hạn ở Seoul, một căn hộ rộng 24 pyoung ở khu SamSung, quận Kang Nam Ku có giá 577,5 triệu won vào tháng 11/2004. Một năm sau, căn hộ này có giá 585 triệu won. Căn hộ càng rộng thì chênh lệch giá theo thời gian càng cao. Cho nên, một người muốn chuyển sang căn hộ rộng hơn thì càng phải tích lũy lâu hơn. Đặc biệt ở Seoul, do tình hình cung không đủ cầu nên giá cả các căn hộ rộng luôn rất “nóng”. Từ tuổi 20, 30, rồi sang 40, do dân số ngày càng tăng và khả năng tài chính của dân cư tăng dần nên việc chuyển đổi chỗ ở đến những căn hộ rộng hơn là một nhu cầu đương nhiên.

Đó là lý do các triệu phú trẻ sử dụng sáng tạo chiến lược đầu tư “mua nhà hôm nay cho ngày mai”.

Ở tuổi 40, Woo Jong Su đã có bốn căn hộ cao cấp ở Seoul chuyên dành cho thuê. Woo thực sự là cao thủ trong giới “đầu tư bất động sản”. Tốt nghiệp đại học luật, Woo đã nhiều lần thất bại cay đắng trong kỳ thi tuyển công chức ngành tư pháp. Để kiếm sống, Woo học nghề môi giới và mở công ty môi giới bất động sản. Nhờ kiến thức từ nhà trường và qua kinh nghiệm thực tế mà chẳng mấy chốc Woo thành triệu phú. Woo nói: “Kinh doanh bất cư lĩnh vực nào cũng cần đến kiến thức. Không có kiến thức, bạn sẽ chẳng có cơ may thành công”.

Vài tháng trước khi chương trình xây dựng khu đô thị A-san được khởi động, Woo đã mua được một khu đất trống gần ở gần vùng quy hoạch này. Anh nói: “Tôi đặt cọc 3 tỷ 300 triệu won nhưng chưa làm chủ quyền đất, một phần vì tôi cũng không có đủ tiền trả hết ngay một lúc. Lúc đó, tôi chỉ có một ý nghĩ duy nhất là phải bán mảnh đất đó đi”.

Vậy mà chưa đầy một tháng sau, Woo bán lại khu đất với giá 4,4 tỷ won, thu lợi ngay lập tức 33% trên vốn ban đầu, tức 1,1 tỷ won. Đối tượng chính của đầu tư bất động sản là đất đai, nhà cửa hay các căn hộ. Tuy nhiên, xét về mức sinh lợi thì đầu tư vào nhà cửa không mang lại hiệu quả cao bằng đầu tư vào đất đai.

Những năm 70, giá đất mặt tiền đường quận Kang Nam vào khoảng 40.000 won/pyoung, nhưng hiện nay đã vượt lên 45 triệu won/pyoung. Chỉ trong vòng 30 năm, giá đất tăng 1.125 lần. Giả dụ, nếu thời điểm đó một người bỏ ra 8 triệu won mua 200 pyoung đất thì ở năm 2006 này, anh ta đã có 9 tỷ won trong tay.

Thế còn tình hình các căn hộ cao cấp thì sao? Từ năm 1978, tòa nhà căn hộ cao cấp Hyundai thuộc Ap Ku Jung, quận Kang Nam, có giá 440.000 won/pyoung. Cụ thể, giá một căn hộ diện tích 65 pyoung là 28,6 triệu won. Đến năm 2006, căn hộ ấy có giá 1 tỷ 800 triệu won, tức giá tăng 65 lần sau 25 năm.

So sánh tốc độ tăng giá của căn hộ (tăng 65 lần sau 25 năm) và giá đất cùng khu vực (tăng 1.125 lần sau 30 năm), ta thấy giá căn hộ tăng không kịp giá đất. Từ đó, bạn hãy luôn ghi nhớ rằng đất đai sinh lợi rất nhiều hơn nhà cửa.

Bây giờ, chúng ta sẽ nghiên cứu chiến thuật bán hàng đấu giá của Woo. Đây là phương pháp mang lại hiệu quả lớn nếu được sử dụng đúng đắn. Trong đấu giá bất động sản, bạn không được mua bán những bất động sản chưa được đăng ký quyền sở hữu. Việc chuyển nhượng quyền sở hữu từ người bán sang người trúng đấu giá được thực hiện trực tiếp tại cơ quan đăng bộ kèm theo đề nghị đăng ký của tòa án đấu giá. Thoạt nghe ai cũng nghĩ rằng như thế là chặt chẽ, nhưng kẽ hở nằm ở chính phương pháp “bán hàng đấu giá”.

Ở Hàn Quốc, việc bán bất động sản qua đấu giá cũng giống như bán bất động sản được cấp phát và chiếu theo luật pháp hiện hành và hành động này không trái pháp luật. Nói một cách dễ hiểu hơn, sau khi trúng đấu giá, trong vòng 45 đến 50 ngày trước khi thanh toán hết số tiền còn lại, bạn có thể bán bất động sản ấy cho người khác một cách hợp pháp.

Tuy nhiên, bạn cần lưu ý rằng từ năm 2004, lợi nhuận thu được từ đầu tư bất động sản phải chịu thuế thu nhập chuyển nhượng cao hơn, làm suất lợi nhuận giảm đi. Tuy nhiên, việc kinh doanh bất động sản trúng đấu giá vẫn là cách đầu tư hợp pháp, tương đối dễ thực hiện, vốn ít nhưng lợi nhiều.

Nhà đầu tư nổi tiếng châu Âu Andrey Costella nói như sau: “Tôi không thể trở thành bộ trưởng bộ tài chính. Tôi không muốn trở thành chủ ngân hàng. Tôi chỉ là một nhà đầu tư. Để trở thành nhà đầu tư, bạn không nhất thiết phải biết quá nhiều về tất cả mọi thứ. Nhưng trong những khoảnh khắc quan trọng và mang tính quyết định, bạn nhất định phải có khả năng đánh giá chính xác đối tượng mà mình quan tâm, và ra quyết định đúng đắn”.

Riêng Woo giải thích như sau: “Trong bất cứ lĩnh vực kinh doanh nào cũng có sự tồn tại của đầu cơ và ranh giới giữa nó với đầu tư rất mong manh. Cho nên, muốn kiếm được nhiều tiền, bạn phải hiểu rõ hai khái niệm này và quan trọng hơn hết, bạn cần có vốn hiểu biết pháp luật cao”.

Giữa khái niệm đầu cơ và đầu tư còn nhiều điều rất mập mờ. Nói chung, đầu cơ là không nạp thuế mà thu vào khoản lợi rất cao chỉ trong một thời gian ngắn. Vậy vấn đề đặt ra là vẫn đóng thuế nhưng có thu lợi trong thời gian dài có được gọi là đầu tư không?

Thật ra, đây chính là kiểu đầu tư “đẻ trứng”. Nếu bạn không thể có được quyền sở hữu 100% số đất nằm trong quy hoạch thì hãy cố gắng mua một miếng đất nhỏ nằm trong khu vực đó. Khi giá đất lên, bạn sẽ bán đi và thu về một khoản lợi đáng kể. Qui trình này được gọi là “đẻ trứng” và tất cả chỉ chờ ngày “trứng” nở thành “con”.

Sau khi “trứng” nở thành “con” - hành động nộp thuế thì qui trình của bạn được xem là đầu tư, tuy trong đó vẫn ẩn chứa bóng dáng của đầu cơ. Tại Hàn Quốc, thu lợi bất chính do lợi dụng hoàn cảnh khó khăn của người khác, hoặc lợi dụng bên thứ ba đều bị truy tố hình sự với khung hình phạt cao nhất là 3 năm tù và phạt 10 triệu won.

Năm 2003, một nhân viên của công ty môi giới vùng bắc Seoul nhận 350 triệu won, cao gấp 174 lần thời giá lúc đó, để chuyển vỏn vẹn 3m2 đất cho một tổ hợp công ty tái kiến trúc và bị phạt tù vì tội thu lợi bất chính.

Năm 2004, một chủ nhà nắm được thông tin có một công ty xây dựng nhà ở sắp tiến hành mua khu vực của ông ấy để xây dựng chung cư cao cấp. Mức đền bù mà ông ấy đưa ra là 3,26 tỷ won, trong khi giá thị trường tại thời điểm đó cho căn nhà của ông chỉ là 1,47 tỷ won. Khi xét xử vụ án này, tòa án Seoul kết tội “thu lợi bất chính” và tuyên phạt 10 tháng tù giam. Nói cách khác, người đàn ông kia chấp nhận sống sau song sắt nhà tù trong 10 tháng để đổi lấy 2,2 tỷ won.

Cũng trong năm 2004, tại Chon An, một số người yêu cầu một công ty xây dựng phải trả 4 tỷ won cho diện tích đất mà họ đang sở hữu với giá trị thực chỉ là 450 triệu won. Khi người mua khởi kiện hành động thu lợi bất chính này, tòa án thành phố Dae Jeon lại chỉ xử vô tội. Vậy trường hợp nào thì việc “đẻ trứng” được xem đầu tư?

Đó là cơ sở ra phán quyết của tòa án. Sở dĩ Tòa Dae Jeon tuyên những người dân nọ “vô tội” là vì họ không biết trước thông tin về kế hoạch xây dựng của công ty kia.

Riêng tỷ phú Woo sử dụng phương pháp này theo một cách khác. Woo mua 5 pyoung đất với giá 10 triệu won trong một khu đất có khả năng được quy hoạch để xây dựng chung cư cao cấp. Sau đó anh mang mảnh đất đó “thế chấp” cho một người bà con tên A để lấy 1 tỷ won.

Và công ty có giấy phép xây dựng chung cư đến gặp anh thương lượng để mua lại mảnh đất 5 pyoung. Nhưng dù mua được miếng đất của Woo, công ty nọ phải có trách nhiệm thay Woo giải thế chấp với A. Như thế họ phải chi ra 1 tỷ won cho A để lấy mảnh đất 50 triệu won của Woo.

Vì việc kết luận một hành động đầu tư nhà đất có phải là “đầu cơ” hay không là rất khó, nên các triệu phú trẻ thường tận dụng triệt để phương pháp này.

(Trích cuốn "Bí quyết thành công của triệu phú trẻ Hàn Quốc" do Công ty First News phát hành)