Thị trường nhà ở các nước giàu ra sao trước làn sóng tăng lãi suất

 Hơn một thập kỷ qua, các chủ nhà được hưởng lợi từ lãi suất cực thấp, nhưng nay một "cơn bão" lãi suất đang ập đến. Ngày 5/5, Ngân hàng Trung ương Anh nâng lãi suất lần thứ tư lên 1%, và dự báo lạm phát có thể vượt quá 10% vào cuối năm nay. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã tăng lãi suất cơ bản lên nửa điểm phần trăm. Hầu hết ngân hàng trung ương khác ở các nước giàu cũng đã bắt đầu hoặc đang chuẩn bị thắt chặt tiền tệ.

Dù vậy, nhiều nhà kinh tế tin rằng một cuộc sụp đổ của thị trường bất động sản toàn cầu như kiểu năm 2008 khó xảy ra bởi nhiều nguyên nhân. Của cải các hộ gia đình đã cải thiện kể từ cuộc khủng hoảng tài chính và các tiêu chuẩn cho vay được thắt chặt hơn. Nguồn cung nhà ở khan hiếm, nhu cầu mạnh mẽ, thị trường lao động tốt cũng sẽ hỗ trợ giá bất động sản.

Tất nhiên, chi phí đi vay cao có thể khiến áp lực trả nợ của chủ nhà ngày càng tăng, đồng thời gây khó khăn cho người mua tiềm năng. Nếu mức độ tác động đến nhu cầu đủ lớn, giá nhà có thể bắt đầu giảm.

Mức độ tổn thương của người sở hữu nhà bằng cách vay mua có thể khác nhau tùy quốc gia. Tại Australia và New Zealand, nơi giá nhà đã tăng hơn 20% vào năm ngoái, hiện giá đã vượt quá tầm tay nên thị trường rất nhạy cảm với những đợt tăng lãi suất dù chỉ khiêm tốn.

Tại các thị trường ít khắc nghiệt hơn như Mỹ và Anh, lãi suất có thể phải chạm mức 4% để giá nhà hạ nhiệt, theo hãng tư vấn Capital Economics.

Tuy nhiên, nếu giá nhà ổn định, ba yếu tố khác sẽ giúp xác định xem liệu thị trường bất động sản sẽ chậm lại hay đóng băng. Đó là tỷ lệ chủ nhà mua bằng tiền vay thay vì tiền mặt; mức độ phổ biến của các khoản vay lãi suất thả nổi và cuối cùng là số nợ của các hộ gia đình.

Đầu tiên, xét tỷ lệ những người vay để mua nhà. Càng ít chủ nhà mua bằng tiền mặt, tác động của việc tăng lãi suất càng lớn. Đan Mạch, Na Uy và Thụy Điển có tỷ lệ người mua nhà bằng cách vay ngân hàng cao nhất thế giới. Nhờ nới lỏng các tiêu chuẩn cho vay trong đại dịch và giảm thuế nhà, nhiều người thay vì đi thuê đã lựa chọn vay để sở hữu bất động sản.

Tất cả điều này đặt các ngân hàng Bắc Âu vào một tình thế khó khăn. Ở Na Uy và Thụy Điển, các khoản cho vay mua nhà chiếm hơn một phần ba tổng tài sản của các ngân hàng. Ở Đan Mạch, chúng chiếm gần 50%. Vì vậy, giá nhà giảm mạnh có thể gây ra thua lỗ.

Ngược với các nước Bắc Âu, nhiều hộ gia đình ở các nước Trung và Đông Âu đã mua nhà mà không cần vay trong những năm 1990 vì bất động sản quá rẻ. Ở Lithuania và Romania, hơn 4 phần 5 số hộ gia đình mua nhà bằng tiền mặt.

Ở Nam Âu, sở hữu nhà không cần vay cũng phổ biến hơn, đặc biệt là Tây Ban Nha và Italy, nơi mọi người được thừa kế hoặc gia đình hỗ trợ. Trong khi đó, người Đức có xu hướng thuê nhà hơn là mua. Do đó, việc tăng lãi suất sẽ ít tác động trực tiếp hơn đến giá nhà.

Thứ hai là cấu trúc của gói vay. Lãi suất tăng sẽ được người vay cảm nhận gần như ngay lập tức nếu họ vay với lãi suất thả nổi. Đối với người vay theo lãi suất cố định, áp lực sẽ được trì hoãn. Ở Mỹ, lãi suất vay mua nhà có xu hướng cố định trong hai hoặc ba thập kỷ. Ở Canada, gần một nửa các khoản cho vay có lãi suất được cố định từ 5 năm trở lên.

Ngược lại, lãi suất ở Phần Lan, Australia gần như là hình thức thả nổi. Hoặc New Zealand, các khoản vay có lãi suất cố định chiếm phần lớn, nhưng gần ba phần năm là các khoản cố định trong thời hạn dưới một năm. Ở Anh, gần một nửa khoảng vay lãi suất cố định thời hạn chỉ đến 2 năm.

Thứ ba, khả năng chống chịu với việc tăng lãi suất cũng sẽ phụ thuộc vào lượng nợ của các hộ gia đình. Trong cuộc khủng hoảng tài chính trước đây, nợ nần cao trở thành tâm điểm. Khi giá nhà giảm, các hộ gia đình có quy mô nợ quá lớn so với thu nhập gặp nhiều khó khăn.

Ngày nay, các gia đình đã giàu hơn nhưng nhiều hộ cũng đang phải gánh nợ nhiều hơn. Tại Canada, nợ hộ gia đình đã lên mức 137% thu nhập. Ngân hàng trung ương nước này đã cảnh báo về mức nợ cao vào tháng 11/2021. Các cơ quan giám sát ở châu Âu cũng lo lắng không kém. Vào tháng 2, Ủy ban Rủi ro Hệ thống châu Âu đã cảnh báo về tình trạng nợ thế chấp cao không bền vững ở Đan Mạch, Luxembourg, Hà Lan, Na Uy và Thụy Điển. Với Australia, khoản nợ trung bình của chủ sở hữu nhà đã tăng lên mức 150% thu nhập.

Ở các quốc gia này, các hộ gia đình sẽ phải đối mặt với khoản trả nợ hàng tháng lớn hơn, trong lúc chi phí thực phẩm và năng lượng leo thang.

Khi đúc kết 3 điều này lại với nhau, một số thị trường nhà đất dự báo khó khăn hơn những thị trường khác. Thị trường nhà ở Anh và Pháp có giá tốt hơn trong ngắn hạn nhưng sẽ tổn thương nếu lãi suất tiếp tục tăng. Nhà đất tại Australia, New Zealand, Canada và các nước Bắc Âu cũng sẽ rất nhạy cảm với việc tăng lãi suất.

Trong khi bất động sản ở Mỹ sẽ ít gặp khó hơn so với nhiều nền kinh tế lớn. Người đi vay và người cho vay ở đó đã trở nên thận trọng hơn kể từ năm 2009 và lãi suất cố định phổ biến hơn nhiều. Hiện nhà ở Mỹ và Anh đang bán nhanh hơn bao giờ hết. Bất động sản ở Đức, khu vực Nam và Đông Âu cũng ít bị tổn thương.

Phiên An (theo The Economist)