Hồ sơ mua bán nhà đất bị trả vì 'khai giá quá thấp'

 Từ trước Tết Nguyên đán đến nay, chị Trần Thị Viên (29 tuổi, môi giới bất động sản) nộp 7 bộ hồ sơ chuyển nhượng nhà đất tại TP Thủ Đức. Phải mất 4 tháng, đến ngày 18/4, chị mới nhận sổ đỏ một bộ.

Với kinh nghiệm nhiều năm làm dịch vụ nhà đất, chị Viên cho biết, trước đây tối đa 25 ngày kể từ khi nộp hồ sơ là có sổ đỏ, 15 ngày nhận thông báo thuế và 7-10 ngày sau nhận sổ. Còn bây giờ, chị chờ "mòn mỏi" không làm xong một bộ. "Nhiều lần đợi hàng giờ chỉ để nhận câu trả lời đang chờ thuế. Có hôm mất cả ngày mà tay trắng đi về", chị nói.

Theo chị Viên, nguyên nhân do cơ quan thuế siết kiểm soát giá giao dịch, nhiều hồ sơ bị trả vì khai mức chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường khiến thời gian kéo dài. "Thay vì khai sao cũng được'như trước, giờ tôi khuyên khách hàng nên khai sát giá trị thực để không bị trả hồ sơ và có sổ nhanh", chị nói.

Tương tự, anh Phạm Duy (31 tuổi, ngụ TP Thủ Đức) nộp một bộ hồ sơ nhà đất từ 18/1 nhưng đến 18/4 mới nhận được thông báo thuế. Đây là lần thứ 6 anh đi làm hồ sơ chuyển nhượng đất và cũng là lần lâu nhất. Trước đây, khoảng một tháng là anh có thể hoàn thiện thủ tục, nhận sổ đỏ.

Anh Duy cho biết trước đây từng mua miếng đất tại quận 9 cũ giá khoảng 600 triệu đồng, nhưng chỉ khai hơn 100 triệu đồng mà vẫn được chấp nhận. Tuy nhiên, từ khi thuế siết việc khai giá giao dịch thì giới đầu tư đã bảo nhau nên khai đúng giá, nếu không sẽ bị trả hồ sơ và chờ rất lâu.

Chị Viên, anh Duy là hai trong gần 2.000 trường hợp hồ sơ nhà đất ở TP Thủ Đức bị trả để điều chỉnh mức kê khai thuế sau khi Bộ Tài chính có công văn hôm 12/1 về việc chống thất thu thuế trong mua bán bất động sản. Yêu cầu này đưa ra trước thực trạng phổ biến giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế nhằm lách thuế. Các chi cục thuế tại TP HCM sau đó đồng loạt siết việc kiểm soát giá.

Thống kê quý 1, Cục Thuế thành phố đã đề nghị điều chỉnh gần 10.900 trong tổng số hơn 48.300 hồ sơ, chiếm 22% - tức cứ khoảng 5 hồ sơ nộp lên có một bộ bị trả về để sửa giá. Số tiền thuế thu thêm được là 147 tỷ đồng, bằng 83% của cả năm 2021. Trong đó, riêng Chi cục thuế TP Thủ Đức đã trả gần 2.000 trong tổng số hơn 10.700 hồ sơ, thu thêm hơn 92 tỷ đồng.

Theo Phó chi cục Thuế TP Thủ Đức Thân Thiết Sơn, người dân từ trước tới nay thường chuyển nhượng nhà đất theo giá thị trường rất cao nhưng khi khai với cơ quan thuế lại báo giá rất thấp. Với quy định mới, cán bộ thuế phải xác định giá phù hợp và thuyết phục người dân khai đúng nên khối lượng công việc rất lớn. "Nếu không phải "đấu tranh giá" theo quy định mới, việc giải quyết hồ sơ "chắc chắn không chậm trễ", ông Sơn nói.

Hiện, để tính đúng giá trị kê khai trong hợp đồng mua bán bất động sản, cơ quan thuế dựa vào ba nguồn dữ liệu chính, gồm: lịch sử giao dịch được kê khai trong thời gian gần nhất; một số hồ sơ đã kê khai và nộp tại cơ quan thuế của các bất động sản vị trí tương đồng; tra cứu giá phê duyệt của UBND thành phố với các dự án, hoặc giá đền bù thực tế của nhà nước, giá trên các website giao dịch...

Ông Sơn cho biết với hồ sơ "không phải xem xét điều chỉnh giá", cơ quan này giải quyết trong 5 ngày. Nếu mức chuyển nhượng thấp hơn giá giao dịch thực tế, cơ quan thuế gửi giấy mời người dân lên xem xét lại. Trong 15 ngày, người dân không trả lời, cơ quan thuế mới trả hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai đề nghị người nộp thuế bổ sung.

"Một ngày chỉ cần khoảng 10 hồ sơ phải đấu tranh giá sẽ không giải quyết được bao nhiêu so với số lượng nhận nên áp lực rất lớn. Người ta cãi tới cãi lui, hẹn tới hẹn lui mới đến", ông Sơn nói. Dù phân công 15 cán bộ chuyên xử lý hồ sơ nhà đất, Chi cục Thuế TP Thủ Đức vẫn gặp tình trạng quá tải thủ tục nhà đất ở địa bàn, nay thêm nhiều hồ sơ phải "đấu tranh giá" lại mất nhiều thời gian để xử lý.

Lãnh đạo Chi cục thuế Thủ Đức nói, sau quá trình đấu tranh, nhiều trường hợp khai giá bán tăng hàng chục lần so với ban đầu. Đơn cử một lô đất gần 12.000 m2 (đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản) tại phường Tăng Nhơn Phú B khai mức giá chuyển nhượng là một tỷ đồng. Sau khi bị cơ quan thuế yêu cầu điều chỉnh, giá bán lô đất tăng lên 40 tỷ đồng, gấp 40 lần giá ban đầu.

Ở góc độ cơ quan thực thi, ông Sơn đề xuất UBND TP HCM sớm ban hành bảng giá đất tối thiểu để áp dụng chung, giúp cán bộ dễ xác định giá cũng như thuyết phục người dân; đồng thời, cần sớm có hướng dẫn chung để xử lý hồ sơ khai không đúng giá giao dịch thông thường.

Phó cục thuế TP HCM Thái Minh Giao cho biết dù thu thêm được tiền, nhưng cơ quan thuế gặp khó khăn trong liên lạc người nộp thuế khiến việc giải quyết hồ sơ bị kéo dài hơn so với trước đây. Cụ thể, nhiều hồ sơ chuyển nhượng bất động sản được thực hiện thông qua đơn vị cung cấp dịch vụ với thông tin liên lạc không phải của người nộp dẫn đến chậm giải quyết, phải bổ sung hồ sơ.

Nói về giải pháp nhằm giúp quá trình xử lý hồ sơ chuyển nhượng bất động sản nhanh hơn, ông Giao cho rằng vấn đề chính là người nộp thuế tự giác kê khai giá chuyển nhượng bất động sản đúng thực tế. Khi bị trả hồ sơ, người dân cần phối hợp để giải trình và điều chỉnh nếu có chênh lệch giá.

Cũng theo ông Giao, từ giữa tháng 4 Cục Thuế TP HCM đã có văn bản gửi các chi cục thuế, trong đó nêu rõ "nghiêm cấm các trường hợp tùy tiện gây khó khăn, phiền hà cho người nộp thuế như trả hồ sơ, mời người nộp thuế giải trình mà không nêu rõ lý do".

Theo đó, các trường hợp cơ quan thuế yêu cầu người nộp thuế giải trình phải có thư mời. Buổi làm việc cần được lập biên bản ghi nhận, kèm tài liệu chứng minh làm cơ sở pháp lý cho việc điều chỉnh thuế, kiểm soát sau (đối chiếu ngân hàng, phối hợp phòng công chứng, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai), tránh hồ sơ chậm trễ.

Thu Hằng