Ai hưởng lợi từ phiên đấu giá đất tỷ USD ở Thủ Thiêm?

 Hôm 10/12, có tổng cộng 4 lô đất đã đấu giá thành công. Trong đó, cá biệt lô 3-12 được Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (đại diện cho Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng, tức mỗi m2 chạm ngưỡng 2,4 tỷ đồng, gấp 8 lần giá khởi điểm. Đây cũng là mức giá đất cao nhất thị trường tại TP HCM hiện nay, đồng thời là kỷ lục giá đất Việt Nam.

Đơn vị: tỷ đồng

Chia sẻ với VnExpress, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết sẽ có những bên hưởng lợi nhiều và bên gặp bất lợi sau phiên đấu giá vừa qua. Theo ông Châu có thể xét đến 3 trường hợp hưởng lợi từ việc giá đất Thủ Thiêm xác lập kỷ lục 2,4 tỷ đồng một m2.

Cầu Thủ Thiêm nối bán đảo này với khu trung tâm TP HCM tháng 10/2021. Ảnh: Quỳnh Trần

Trường hợp thứ nhất, nếu các doanh nghiệp trúng đấu giá thực hiện đúng các bước thủ tục ký hợp đồng mua bán tài sản, nộp tiền vào ngân sách, thành phố sẽ thu về hơn 37.000 tỷ đồng. Nguồn thu chênh lệch địa tô này góp phần phục vụ lợi ích cộng đồng. Theo ông Châu, xét ở góc độ này, Nhà nước, người dân và doanh nghiệp cùng hưởng lợi vì mục tiêu phát triển chung của thành phố.

Trong 5 ngày, người trúng đấu giá phải ký hợp đồng mua bán tài sản với Trung tâm Phát triển quỹ đất TP HCM (đại diện sở hữu các lô đất) và Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP HCM. Sau thời hạn này, nếu bên trúng đấu giá không ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá sẽ bị mất tiền đã đặt cọc, theo quy định là 20% giá khởi điểm lô đất.

Trong 30 ngày kể từ khi ký thông báo của cơ quan thuế, người trúng đấu giá phải trả 50% số tiền mua tài sản cho ngân sách nhà nước. 60 ngày tiếp theo, bên trúng đấu giá phải thanh toán đủ số tiền còn lại. Nếu bên trúng đấu giá chậm thanh toán, sẽ bị phạt chậm nộp theo quy định quản lý thuế.

Quá 180 ngày từ khi ký thông báo thuế, người trúng đấu giá không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá sẽ được xem là vi phạm hợp đồng. Các cơ quan chức năng sẽ báo cáo và trình UBND TP HCM hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Trường hợp người trúng đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá cũng không được nhận lại tiền đã đặt trước, khoản này nộp vào ngân sách Nhà nước.

Bán đảo Thủ Thiêm tháng 5/2021. Ảnh: Quỳnh Trần

Trường hợp thứ hai, giá đất mới xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư xung quanh khu Thủ Thiêm đã nộp tiền sử dụng đất vì không phải lo lắng khoản chi phí này bị đội lên trong tương lai. Tuy nhiên, với các chủ đầu tư dự án chưa nộp tiền sử dụng đất sẽ lâm vào cảnh ngồi trên lửa vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường, tức có căn cứ các mức giá khủng mới xác lập, tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất cao.

Song ông Châu cũng thừa nhận, theo quy tắc kinh doanh, mọi chi phí đầu vào sẽ cấu thành nên giá bán, vì vậy, người mua bất động sản sau cùng sẽ phải gánh chi phí này. Trường hợp giá quá bất hợp lý, không hấp dẫn người mua, chủ đầu tư cũng có rủi ro tồn kho lớn.

Trường hợp thứ ba, với mức giá mới cao gấp 8 lần vừa xác lập tại Thủ Thiêm, các chủ đầu tư có bất động sản tọa lạc tại bán đảo này đang thế chấp ở ngân hàng có thể định giá lại tài sản để vay thêm vốn. Với mặt bằng giá kỷ lục vừa được thiết lập, việc định giá lại tài sản thường diễn ra theo hướng giá trị tăng lên khi cập nhật theo giá thị trường.

Chủ tịch HoREA cho biết, trường hợp giá đất tăng, chủ dự án thực hiện bước định giá tài sản để tăng khoản vay xảy ra khá phổ biến trong giới kinh doanh bất động sản do nhu cầu tiếp cận vốn của ngành địa ốc luôn ở mức rất cao. Điều này cũng đặt ra cho các tổ chức tín dụng bài toán thận trọng khi định giá lại các tài sản trước khi tăng tỷ trọng vốn vay nhằm đảm bảo ngưỡng vay an toàn.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC), cho rằng các dự án đã bàn giao hoặc đang trong quá trình triển khai trên bán đảo Thủ Thiêm đều hưởng lợi nhờ chênh lệch địa tô lớn sau phiên đấu giá tỷ USD vừa qua.

Có thể hình dung mức giá khởi điểm khi đấu giá đã là giá thị trường có sự khảo sát thực tế từ các dự án hiện hữu tại Thủ Thiêm. Vì vậy mức trúng đấu giá gấp 8 lần khởi điểm sẽ khiến các doanh nghiệp đang nắm giữ quỹ đất tại đây hưởng lợi, ở thế "ngồi không" chờ tăng giá.

Tuy nhiên, theo ông Nghĩa, bất lợi sẽ nghiêng về các nhà đầu tư mới đang có ý định muốn cập bến Thủ Thiêm để kiến thiết đô thị giai đoạn sau này. Bởi lẽ với giá đất ngất ngưỡng có thể khiến họ nản lòng, từ bỏ mục tiêu do đầu tư không hiệu quả. Điều này gây thách thức trong việc kêu gọi đầu tư phát triển đô thị mới chỉ trong buổi đầu kiến tạo cộng đồng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật như Thủ Thiêm.

Thoạt đầu ai cũng nghĩ rằng đấu giá với mức cao thành phố có nguồn thu lớn cho ngân sách nhưng theo ông Nghĩa, thực tế phức tạp hơn nhiều. Cái lợi trước mắt có thể không bù đắp được những tổn hại lâu dài.

"Nếu nhìn xa hơn, giá đất tăng thẳng đứng gấp 8 lần sẽ triệt tiêu sức hấp dẫn của Thủ Thiêm, trì hoãn quá trình phát triển của đô thị mới và khiến nơi này bị lũng đoạn giá", ông Nghĩa quan ngại.

Trong khi đó, tổng giám đốc một công ty bất động sản đang triển khai nhiều dự án nhà ở tại khu Đông và khu Nam TP HCM nhận định, hậu đấu giá đất Thủ Thiêm có thể tạo ra nhiều nguy cơ thổi giá ảo, có thể gây hiệu ứng ngược cho thị trường địa ốc. Theo quan điểm của vị CEO này, giá đất quá cao sẽ dẫn đến nguy cơ tắc thanh khoản, Nhà nước, người dân và đại đa số nhà phát triển bất động sản bền vững đều gặp rủi ro rất cao trong khi chỉ một nhóm ít trục lợi từ việc gây sốt ảo này.

Tổng giám đốc công ty này kiến nghị thành phố cần có cơ chế giám sát các doanh nghiệp tham gia đấu giá theo hướng vừa phải nộp trước 20% giá khởi điểm của khu đất đấu giá, vừa phải chứng minh được năng lực thực hiện dự án. Nếu thành phố giám sát chặt ngay từ đầu sẽ giúp tránh trường hợp đầu cơ quỹ đất nhưng sau đó không làm gì đồng thời ngăn ngừa nguy cơ nhóm lợi ích thổi giá đất gây lũng đoạn thị trường.

Trung Tín