Mắc kẹt vì bán chung cư thời sốt giá

 "Tôi nghĩ lúc đó đã là đỉnh, nếu không bán nhanh nhỡ giá xuống, cơ hội muốn đổi nhà cũng mất", anh Trần Trung Quân, một thợ cơ khí 38 tuổi, chia sẻ.

Hai năm trước vợ chồng anh mua căn hộ 69 m2 này với giá hơn một tỷ đồng. Cuối 2023, giá căn hộ trong khu tăng gấp đôi, nhiều gia đình đã bán, lời cả tỷ đồng và mua được nhà mặt đất hoặc bù thêm chút ít để đổi căn hộ mới. Anh Quân nghiêng về phương án thứ hai, bởi chán cảnh phải đi làm xa gần 20 km mỗi ngày.

"Thấy được giá cũng ham, người xung quanh bán nhiều, môi giới gọi suốt nên tôi cũng dao động", anh nói.

Bán nhà xong, vợ chồng anh Quân lao vào tìm mua nhà mới nhưng các dự án áp ứng được tiêu chí của họ cũng tăng giá đồng loạt. Trong khi đó, hơn một tháng sau, giá trị căn hộ cũ của họ còn tăng thêm 100 triệu đồng. Đến đầu tháng 3, có nhà hàng xóm bán được cao hơn anh tới 300 triệu đồng.

"Từ hôm đó, vợ tôi cứ than ngắn thở dài vì mất số tiền bằng vài năm làm lụng", anh kể.

Trường hợp gia đình anh Vũ Văn Trung, 42 tuổi bán căn chung cư ở Mỗ Lao, quận Hà Đông còn đáng tiếc hơn. Căn hộ 73 m2 của anh ở tầng trung, vị trí đẹp nên bán được 3,2 tỷ đồng trước Tết Nhâm Thìn hai tuần.

"Tròn một tháng sau căn hộ cũ của tôi tăng giá thêm 400 triệu đồng", anh Trung nói. Xung quanh có vài dự án mới mở bán đã góp phần đẩy giá của khu anh tăng đột biến. "Giá chung cư tăng chóng mặt, tôi là người trong ngành xây dựng còn sốc", anh nói.

Trên một số hội nhóm, diễn đàn của những gia đình đang có kế hoạch mua nhà ở Hà Nội, không ít người chia sẻ những tình huống dở khóc dở cười vì chớp thời cơ bán chung cư tăng giá. Có người kể giữa năm ngoái thấy giá nhà tăng nên vội bán, chuyển sang đi thuê chờ thời cơ mua căn mới. Hai tháng sau thấy giá tăng đột biến, người này vội mua lại căn giống hệt ở cùng khu cũ với giá cao hơn gần 400 triệu đồng. Có người bán chung cư, mua nhà đất ở Hoài Đức, giờ chán cảnh mỗi ngày phải chạy xe hơn hai tiếng ngoài đường, vợ chồng lục đục cãi nhau. Mà số tiền họ mua nhà đất, giờ muốn mua chung cư gần trung tâm không còn cơ hội nữa.

"Chỗ tôi có gia đình giữa năm trước bán nhà, chuyển sang mua căn hộ rộng hơn của một dự án mới, đóng 95% giá trị nhưng giờ dự án tạm dừng thi công, nhà vẫn phải đi thuê, hàng tháng vẫn phải trả lãi khoản vay gần tỷ đồng. Nhà cũ bán năm trước năm nay tăng 20-30% rồi", một thành viên của diễn đàn chia sẻ.

Là chuyên viên bất động sản chung cư lâu năm ở quận Long Biên, anh Nguyễn Mạnh Quang, 34 tuổi, cho biết giá hầu hết các chung cư trên địa bàn đều tăng 30-40% so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt từ sau Tết giá tăng mạnh khiến không ít người tiếc nuối. "Tôi thường xuyên nhận được chia sẻ sự hối hận của chủ nhà vì bán sớm", anh nói.

Đầu năm 2024, nghiên cứu về thị trường bất động sản của hãng tài chính Mỹ NetCredit cho thấy giá chung cư tại nội thành Hà Nội đã tăng 77% trong năm qua. Thống kê mới nhất của Savills cũng chỉ ra nhà chung cư ở Hà Nội đã lập ngưỡng giá mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2022.

Nguồn cung thiếu hụt, rổ hàng mới chủ yếu phân khúc cao cấp. Lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng đẩy giá bán chung cư liên tục lập mốc mới. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) ước tính năm 2024 giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình 3-8%.

"Giá chung cư tăng trưởng bình quân hai chữ số mỗi năm. Riêng năm ngoái, chỉ số giá chung cư Hà Nội đã tăng 16% so với hồi đầu năm", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết.

Ông Robert Linh, phó chủ tịch một công ty bất động sản ở Hà Nội cho rằng không có câu trả lời đúng cho việc "bán chung cư ở thời điểm nào là tốt nhất". Mong muốn tỷ suất sinh lời của gia chủ là bao nhiêu, khi đạt được kỳ vọng đó tức là phù hợp.

Trong đầu tư, thời điểm "chốt lời" luôn là con dao hai lưỡi. Nếu bán được giá cao nhưng sau đó mua giá cao thì chưa phải là lãi. Nhà đầu tư thông thái là sau bán được rồi phải mua các giá trị rất thấp để đầu tư lâu dài. "Đa phần người dân đang đầu tư theo kiểu 'gấp thếp', ví dụ bán nhà 3 tỷ, lời được một tỷ, lại bù thêm mua bất động sản khoảng 4 tỷ. Nếu tính toán cả dòng tiền, chi phí lãi vay, cộng thêm cả chi phí lạm phát thì chưa phải là đầu tư hiệu quả", ông Linh nói.

Ông Linh khuyên, nếu có một tài sản đang ở mà có nhu cầu bán để mua nơi khác hoặc dùng tiền vào việc khác, có thể chờ một thời gian nữa, nhất là sau đợt này sẽ có một mặt bằng giá mới. Còn người đang có nhu cầu ở thực sự nên mua ngay thời điểm này hoặc bất kỳ lúc nào phù hợp với mình, vì nhìn chung giá chung cư sẽ luôn luôn có chiều hướng tăng lên.

"Các gia đình nếu muốn bán nhà đổi căn mới trong thời điểm này cần phải tỉnh táo, chỉ bán nhà khi đã tìm được dự án mới. Đừng bán để gửi ngân hàng vì lãi suất gửi tiết kiệm hiện thấp, không thể đua được với giá tăng chung cư", ông Linh nói.

Nhà đầu tư Lê Quốc Kiên khuyên nếu là những người đang có nhu cầu đổi nhà có thể tranh thủ thời điểm chung cư tăng giá chốt lời để mua chỗ khác, nhưng nếu vẫn đang hài lòng với môi trường sống hiện tại thì không cần loay hoay bán nhà để rồi lại phải mua cao. Muốn vừa tranh thủ chốt lời vừa không thay đổi môi trường sống, cũng phải vừa rao bán vừa tìm mua nhà mới. "Không nên bán nhà trước mà chưa ngắm được chỗ mới", ông Kiên nói.

Tuy nhiên để làm được song song hai việc này, sắp xếp được dòng tiền bán đi - mua lại khớp với nhau không dễ, cần nhiều kiến thức kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản và không dành cho người tay ngang.

Hơn ba tháng sau khi bán nhà, gia đình anh Quân đang dùng tiền lãi bán nhà để thuê một căn hộ ở Mễ Trì (Quận Nam Từ Liêm), gần chỗ làm của vợ và cách cơ quan còn 4 km. Mặc cho vợ cằn nhằn, anh vẫn hài lòng vì được đi làm gần hơn và nâng cao được tài sản của gia đình.

"Được ở hơn hai năm không mất tiền, còn lãi được cả tỷ đồng. Tôi vẫn xem là may mắn", anh nói.

Phan Dương