Có được chuyển đổi đất vườn thành đất thổ cư?

 Nhà tôi có mảnh vườn hơn 1.000 m2 sử dụng để trồng cây ăn quả đã gần 50 năm. Do nhu cầu, tôi đang muốn chuyển mảnh vườn này thành đất thổ cư để có thể xây nhà để ở.

Xin hỏi, tôi có được phép chuyển đổi như vậy không? Nếu được thì thủ tục và chi phí chuyển đổi như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 về chuyển mục đích sử dụng đất, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định nói trên thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Sau khi được chuyển mục đích sử dụng thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất đã được chuyển đổi.

Thủ tục chuyển đổi

Theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (gọi chung là Giấy chứng nhận).

Hồ sơ nộp tại cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Nghĩa vụ tài chính

Theo quy định tại Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (đã được sửa đổi, bổ sung một số điều), người đang sử dụng đất (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở phải nộp tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất được xác định trên các căn cứ: diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; giá đất tính thu tiền sử dụng đất.

Theo điểm b khoản 2 Điều 5 nói trên, mức thu tiền sử dụng đất đối với việc chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty luật Bảo An, Hà Nội