Chuyên gia nước ngoài lưu ý về việc phát triển condotel ở Việt Nam

 Tại hội thảo, ông Robert Merrigan, Giám đốc Jones Lang Lasalle Khu vực Châu Á Thái Bình Dương, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cùng với Thái Lan, Indonesia... là nơi có tiềm năng phát triển loại hình condotel. Cũng giống như những thị trường khác, condotel thu hút người mua ở cam kết lợi nhuận và doanh thu.

Theo ông Robert Merrigan, nguyên tố cơ bản để hút nhà đầu tư condotel đầu tiên là vị trí. Thông thường ở những khu vực có các chuyến bay quốc tế, thị trường condotel sẽ phát triển hơn nhờ các khách hàng từ nước ngoài. “Cam kết lợi nhuận là hết sức quan trọng vì điều này có thể lái người mua hướng đến dự án của mình”, ông Robert Merrigan nhìn nhận.

“Về việc mức lợi nhuận 8-12% có khả thi hay không, một lần nữa, lại rất tùy thuộc vào tốc độ phát triển của ngành du lịch cũng như khả năng vận hành dự án hiệu quả của chủ đầu tư. Điều này không chỉ đòi hỏi chủ đầu tư phải rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng mà còn phải có cái nhìn dài hạn để có những phương án kinh doanh linh hoạt phù hợp trong từng giai đoạn thị trường. Các Phương án tài chính cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng và rõ ràng chủ đầu tư sẽ cần nỗ lực rất nhiều để duy trì mức lợi nhuận kỳ vọng”, ông Robert Merrigan cho biết.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương, phân tích: Ngôi nhà thứ hai (Second Home) nói chung và Căn hộ khách sạn (Condotel) nói riêng là loại hình bất động sản mới phổ biến vài năm trở lại đây tại Việt Nam. Tuy nhiên, các sản phẩm này đã hiện hữu khá lâu tại các quốc gia khác trong khu vực châu Á Thái Bình Dương như Thái Lan, Malaysia và Indonesia.

Condotel ở Việt Nam rất nhiều tiềm năng để phát triển. Ảnh: N.Vũ

Căn hộ khách sạn và ngôi nhà thứ hai được xem là sản phẩm “lifestyle" (tạm dịch: phong cách sống), khi mà người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng. Bên cạnh mục đích sử dụng, các sản phẩm này còn rất hấp dẫn với người mua do có thể mang đến thu nhập từ việc vận hành cho thuê. Đối với chủ đầu tư, sản phẩm này cũng giúp thu hồi vốn nhanh hơn so với các dự án thuần khách sạn và resort, nhờ vào dòng tiền bán hàng.

Tuy nhiên, hiện nay ở Việt Nam, các chủ đầu tư đang chú trọng nhấn mạnh về mức sinh lợi khi quảng bá các sản phẩm ngôi nhà thứ hai và căn hộ khách sạn. Điều này khiến cho đại đa số người mua nhìn nhận đây là một kênh đầu tư hơn là một sản phẩm lifestyle.

Hiện nay tỷ lệ cam kết cho thuê phổ biến từ 8% – 10% mỗi năm, một số chủ đầu tư lớn có tiềm lực tài chính mạnh thậm chí còn đưa ra mức cam kết lên đến 12%. Mức này khá cao so với thị trường khác trong khu vực như Thái Lan và Bali.

Việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc này khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua. Chúng tôi nhận thấy ngày càng nhiều dự án được công bố, nhiều chủ đầu tư chưa hoạch định dự án kỹ càng đã cố gắng vượt qua các dự án đã ra mắt trước đó bằng cách chạy đua về quy mô và mức cam kết lợi nhuận.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư bắt đầu chú trọng đến việc vận hành dự án thông qua việc thuê các nhà điều hành chuyên nghiệp.

Chính sách cam kết lợi nhuận cao khiến dự án phụ thuộc nhiều vào khả năng vận hành trong tương lai để có thể thực hiện nghĩa vụ với người mua. Tuy nhiên, hiện nhiều chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm phát triển các sản phẩm nghỉ dưỡng, chỉ chú trọng vào việc bán hàng mà ít quan tâm đến việc quản lý vận hành khi dự án đi vào hoạt động. 

Những sản phẩm condotel và ngôi nhà thứ hai thường sẽ khó có khả năng đạt được tỷ suất sinh lợi hấp dẫn bởi đặc tính của sản phẩm này đòi hỏi các dự án phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường mới có thể cạnh tranh với các khách sạn và resort khác trên thị trường. Bên cạnh đó, tỷ suất sinh lợi của căn hộ khách sạn tùy thuộc vào điều kiện thị trường và năng lực của công ty quản lý.

Một số dự án được ngân hàng đảm bảo mức cam kết nhưng phần lớn các dự án hiện nay được cam kết bởi chính các công ty phát triển dự án. Trong khi đó, rủi ro của mô hình này chủ yếu nằm ở giai đoạn vận hành chứ không phải trong giai đoạn bán hàng. Nếu lợi nhuận từ việc vận hành dự án không đủ để thanh toán mức lợi nhuận đã cam kết, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ với người mua.

Tuy mô hình condotel có thể rất hấp dẫn nhưng nếu lựa chọn phát triển mô hình này, chủ đầu tư cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường, khả năng tài chính cũng như đảm bảo vận hành tốt trong tương lai. Về phía người mua, khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, cần cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín và tìm hiểu kỹ về sản phẩm và chính sách bán hàng.

Nguyên Vũ