Mua bán đất bằng giấy viết tay, cần lưu ý gì để đỡ thua thiệt?

 Anh Đức Hùng, 38 tuổi, trú tỉnh Sơn La, chia sẻ, bố anh mua đất bằng giấy tay năm 1996, đến năm 2008 xây nhà cho thuê.

Hiện căn nhà do bố anh đứng tên, mọi thủ tục liên quan đến chính quyền như đóng thuế đất, ký hợp đồng cho thuê nhà... đứng tên ông. Nay đã 85 tuổi, ông muốn tặng lại căn nhà cho vợ chồng anh Hùng.

Gia đình anh Hùng hỏi địa chính phường về thủ tục thì được trả lời, giấy mua bán đất viết tay giữa bố anh với người bán không có giá trị pháp lý.

Nay gia đình anh Hùng rất bối rối không biết nên làm gì để xác định quyền lợi hợp pháp của họ với mảnh đất.

Nhiều trường hợp tương tự cũng được các độc giả VnExpress gửi về chuyên mục Tư vấn pháp luật. Một số người cho hay do tin tưởng bên bán, cũng có người do hiểu biết pháp luật hạn chế hoặc không có điều kiện đến văn phòng luật, công chứng, thuê luật sư... để làm thủ tục chắc chắn, an toàn khi mua bán nhà đất. Do đó, hiện nay vẫn nhiều người mua bán đất bằng giấy viết tay nhưng rất mơ hồ về tính pháp lý của nó và chỉ nhận ra khi đã mất quyền lợi.

Về vấn đề này, luật sư Nguyễn Đại Hải (Công ty Luật FANCI, Hà Nội) cho hay giấy viết tay có giá trị pháp lý hay không thì phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: thời điểm lập, nguồn gốc, quá trình sử dụng thửa đất...

Giả sử thửa đất được mua bán viết tay từ trước năm 1993 và bên mua đã ở ổn định, xây nhà trên đất, không tranh chấp với ai thì có đủ điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất cho bên mua, trong trường hợp này, là bố anh Hùng.

Luật sư Hải cho biết, một số nghị quyết của Toà án nhân dân tối cao và Án lệ có quy định về một số trường hợp giấy viết tay có giá trị pháp lý. Vì vậy, theo trình bày của anh Hùng, luật sư Hải nhận thấy bố anh Hùng có quyền sử dụng hợp pháp và giấy tờ mua bán là một căn cứ để chứng minh.

Tuy nhiên, Luật Đất đai được sửa đổi bổ sung 2003 càng thắt chặt biến động đất đai như: Chỉ có thể mua bán, chuyển nhượng, cho tặng đất đã được công nhận quyền sử dụng, việc đăng ký biến động động phải được công chứng hợp pháp và cho đến Luật Đất đai 2013 và hiện tại thì hoàn toàn không chấp nhận giao dịch với đất chưa được công nhận quyền sử dụng.

Từ bài học của gia đình anh Hùng, luật sư Hùng lưu ý, trước khi mua bán giấy viết tay, người mua phải hiểu được giá trị pháp lý của giấy viết tay trong từng trường hợp cụ thể:

- Đối với đất chưa được công nhận quyền sử dụng đất: Việc chuyển nhượng chỉ lập giấy viết tay thì không đảm bảo giá trị pháp lý. Bởi pháp luật quy định sẽ không công nhận giao dịch đối với thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận. Tức là giấy viết tay chuyển nhượng đất là trái pháp luật.

- Đối với thửa đất đã được công nhận quyền sử dụng đất: Giấy viết tay vẫn chỉ có giá trị với hai bên (bên mua và bên bán), còn không thể sử dụng để đi sang tên chuyển nhượng được, bởi phải công chứng giao dịch mua bán mới hợp pháp.

Nếu bên bán sau này không chịu đi công chứng thì bắt buộc bạn phải khởi kiện ra Toà để công nhận giao dịch chuyển nhượng, được quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực

Như vậy, giấy viết tay vẫn có giá trị pháp lý nếu đảm bảo điều kiện quy định tại điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Ba lưu ý quan trọng khi mua bán đất bằng giấy viết tay

Thứ nhất: Bạn yêu cầu kiểm tra giấy tờ và thông tin, qua đó sẽ xác nhận được đất định mua có đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay không? đồng thời cũng có thể biết được đó có phải đất thổ cư hợp pháp hay không? có thuộc diện đất lấn chiếm không? có nằm trong quy hoạch hay không?... Bên cạnh đó, bạn cũng cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai.

Thứ hai: Hợp đồng mua bán nên cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên, đối tượng giao dịch, phương thức thanh toán, cam kết, phạt khi vi phạm hợp đồng, thời hạn thực hiện, người làm chứng. Hợp đồng không nên sửa chữa nếu có thì các bên cần các nhận việc sửa chữa và ký vào từng trang của hợp đồng, trang cuối ký và tự ghi họ tên đầy đủ. Đối với người không biết chữ, chữ ít thì cần thiết, điểm chỉ vào hợp đồng.

Thứ ba: Bạn vần lập biên bản giao nhận tiền, biên bản giao nhận giấy tờ. Nội dung thể hiện cụ thể xem bên bán đã nhận đủ tiền và tự nguyện giao giấy tờ hay chưa? Hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. Bên mua bên giữ toàn bộ giấy tờ liên quan đến nhà hoặc đất (giữ bản gốc nếu có). Sau đó, yêu cầu bên bán đưa bản sao giấy tờ nhân thân để làm tin và dễ liên lạc khi cần thiết.

Hải Thư